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STEP6 最近の金利動向Q&A

Q1 「ゼロ金利政策」の解除って?

A 「ゼロ金利政策」とは、銀行がお金を調達するときの金利を実質ゼロに近づける政策で、景気対策の1つとして99年2月に導入されました。これが2006年7月に解除となり、銀行は貸し出しするお金を用意するために、今までより高い利息を支払わなくてはならなくなりました。そのため、住宅ローンなど銀行が貸し出すお金も、高い金利にしなければならなくなるというわけです。この解除以来、住宅ローンの金利は少しずつ上昇してきているため、今後の金利の動きに注意が必要です。

Q2 どのくらい金利は上がるの?

A 金利は物価の変動や日銀の金融政策などによって変動し、今後どこまで金利が上昇するかは予想しにくいところですが、過去20年間の銀行の住宅ローン変動金利では平均4.4%でした。住宅金融公庫の基準金利では、5.5%(平成2年9月~平成3年8月)の時期がありました。何十年という長期の返済となる住宅ローンでは、返済期間中に4~5%の金利になる可能性があることを念頭にいれ、金利上昇のリスクに備えることが大切です。

Q3 現在変動金利あるいは短期固定金利のローンを借りている人は借り換えたほうがいいの?

A 金利が上昇することが予想されるので、変動金利や短期固定金利のローンを借りている人は、早めに借換えするのが望ましいでしょう。 変動金利の場合は、金利の見直しが年2回なのに対し、返済額の見直しは5年に1回。大幅に金利が上昇すると、利息部分が返済額を上回る「未払い利息※」が発生する可能性があるので要注意です。短期固定金利の人も固定期間が終わるまで待たずに、早めに固定期間の長いタイプに借り換えておくと安心でしょう。
※未払い利息とは?

毎月の返済額で元本はもとより、支払いきれない利息が発生している状態。 変動金利型の場合、金利の見直しは年に2回行なわれるのに対し、返済額の見直しは5年に1回。返済額の見直しも1.25倍までというルールがあるため、利息部分が月々返済額を上回るという現象。

Q4 未払い利息が発生するのは何%?

A 変動金利で借りている場合、半年ごとに金利が見直されますが返済額は5年間変わらないため、その間に金利が上昇すると毎月の返済額より利息の方が多くなり、「未払い利息」が発生する可能性があります。金利が何%になると未払い利息が発生するか、毎月の返済額と残債をもとに、「毎月の返済額×12ヶ月÷残債×100」で計算することができます。 例えば、毎月の返済額が10万円、残債が3,000万円の場合、「10万円×12ヶ月÷3,000万円×100=4%」。つまり、4%になると毎月の返済額と毎月支払う利息が同額となり、元本の返済ができなくなります。金利が4%を超えると、元本が返済できないばかりか、支払い切れない利息がどんどん増えていくことになるので、あらかじめその分岐点を知っておき、金利上昇前に借り換えなどを検討しておきましょう。

Q5 ローンを借りるなら早めがいいの?

A ローンを借りるなら金利が低いほど利息も少なくてすみます。例えば、3000万円のローンを30年返済で借りる場合、金利が3%なら毎月の返済額は126,481円、利息の総額は約1553万円です。それに対して、金利が4%になると毎月の返済額は16,744円増えて143,225円に。利息の総額は約600万円増えて約2156万円になります。これから金利上昇が予想されているので、上昇する前に少しでも早く借りた方が有利でしょう。

Q6 頭金を貯めてから買うのと、金利が低い時期に買うのとどちらがおトク?

A 「頭金は多めに、ローンは少なめに」が住宅購入の基本ではありますが、金利上昇時には注意が必要。Q5のように、金利が1%増えると利息が約600万円も増えるので、金利上昇時には頭金を貯めている間にローンの利息も増えてしまいます。場合によっては利息の増額分の方が多くなる可能性も。特に、家賃が高くてなかなか貯蓄できないという人は、頭金が少なくても早めに購入し、繰上げ返済などでローンを減らしていくことも検討してみましょう。

Q7 金利上昇で買える物件の価格はどれくらい変わるの?

A 例えば、毎月の返済額を10万円に抑えたい場合、返済期間35年で借りられるローンを計算してみると、金利3%のときには2598万円、4%なら2258万円です。この場合、金利が1%上がると借りられるローンが340万円少なくなるので、その分頭金を増やさないと同じ価格の物件は買えないということになります。金利によって借りられる額がどのくらいになるか、下記の表を参考にしてください。
借りられるローンの額(返済期間35年)

 

Q8 固定金利選択型の場合、固定の期間はどのくらいがいいの?

A 固定期間が長ければ金利上昇のリスクが少なくなって安心ですが、固定期間が短いものより金利が高くなってしまいます。でも、「とりあえず35年で組んで、繰上げ返済をしながら20年程度で返済するつもり」というような人なら、初めから固定期間を20年にしておいてもいいわけです。あるいは、10年や15年固定にしておいても、固定期間が終わる頃には元本も減ってきているので、金利が上昇しても返済額が大きく増えるリスクは少なくなっています。最終的に何年間で返済するかを考えて、固定期間を選択するといいでしょう。

Q9 短期と長期との組合せと長期一本とどちらがおトク?

A 短期固定と長期固定の金利差や、固定期間終了後の金利状況によっても異なりますが、借入当初は残債が多いので、金利の低い短期固定を組合せておくことで、返済額を抑えることができます。

例えば、3000万円を返済期間30年、金利3%の全期間固定で借りた場合(図1)、毎月の返済額は126,481円。一方、金利3%の長期固定を2000万円、金利1.5%の3年固定金利を1000万円借りた場合(図2)、長期固定の返済額は84,321円、3年固定は34,512円、合計で118,833円となり、全額を長期固定にした場合よりも月々7,648円、3年間で275,328円安くなります。3年後に3年固定の金利が3%になったとしても(図3)、当初の3年間で得しているので、短期固定を組み合わせるメリットはあるでしょう。

また、この3年間に繰上げ返済をして残債を減らしておくことで、金利上昇のリスクも軽減できます。3年固定金利の期間が終了する直前に100万円繰上げ返済すると、残債は約818万円。仮に、3年後に金利が3.5%になっていても3年固定の返済額は39.109円、長期固定と合わせた返済額は123,430円で、長期固定1本で借りたときよりも約3000円少ないです。
借入をする際には、短期固定と長期固定の組合せも選択肢に入れて検討するといいでしょう。

短期と長期のローン返済額の差(返済期間30年)

Q10 金利優遇キャンペーンは利用すべき?

A 民間金融機関の住宅ローンは申込期間などを限定した「金利優遇キャンペーン」などを行っています。金利優遇は固定金利選択型に多くありますが、(1)当初の固定期間の優遇幅が大きく、その後は小さくなるタイプと、(2)全期間にわたって一律の優遇金利を適用するタイプがあります。固定期間が10年以上の場合は(1)を選択したほうが有利になる場合がありますが、固定期間が短期の場合は(2)の全期間優遇の方が有利になるケースが多いです。借入当初の金利の低さだけで選ぶのではなく、全期間を通して比較するようにしましょう。
注目情報

金利が上がると利息が増える!住宅を購入予定の人は金利が低いうちに買えるように検討を!変動金利、短期固定金利で借りている人は、長期固定金利への借換えを!



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